LAFORET-LOIRETCHER

Depuis plusieurs mois, le marché immobilier est bloqué, en raison des difficultés pour emprunter et de la hausse des prix des biens. Les vendeurs ne parviennent plus à vendre et les acheteurs à acquérir…

Face à cette situation, une proposition de loi visant à généraliser la portabilité des prêts immobiliers a été déposée début mai par un député Renaissance.

Une mesure que la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) défend depuis un an pour relancer le marché. Explications.

 Conserver son emprunt précédent

La portabilité autorise un propriétaire à conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt contracté pour le bien qu’il souhaite revendre.

Elle permet ainsi le maintien des conditions du prêt lors de l’achat d’un nouveau logement après la vente du précédent, l’emprunteur bénéficiant du taux de son premier crédit si celui‑ci est plus avantageux que les taux en cours.

« Dans le contexte de taux actuel, cela permettrait à un vendeur de bénéficier, pour son nouvel achat, d’un taux inférieur de 2 à 3 % à ceux pratiqués actuellement », indique la FNAIM.

 Généraliser la clause de portabilité

Il s’agit d’une clause dite de portabilité, aujourd’hui facultative, qui peut être introduite dans une offre de prêt. « Depuis 2019 et à titre préventif d’une hausse des taux de crédit prévisible, les banques ont supprimé de leur contrat cette clause favorable aux emprunteurs », remarque la FNAIM.

Une proposition de loi souhaite la généraliser à toutes les offres de prêts immobiliers et laisser le choix à l’emprunteur de l’utiliser ou non.

Fluidifier le marché

Selon la proposition de loi, qui a été renvoyée à la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale pour être débattue, cela permettrait de « simplifier et limiter les démarches d’acquisition d’un nouveau prêt puisque celui en cours s’applique au nouveau bien et est éventuellement complété pour les fonds manquants ».

De plus, cela éviterait au vendeur d’avoir à régler des pénalités de remboursement anticipé du prêt, qui peuvent être importantes. 

Depuis plusieurs années, le marché locatif en France se caractérise par une forte tension, reflétant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements à louer.

Cette situation est particulièrement prégnante dans les grandes villes et leurs communes limitrophes. Un phénomène qui s’est accentué en 2023, avec l’impossibilité, pour un grand nombre de ménages, de devenir propriétaires.

Quelles sont les différences entre le marché de la location vide et de la location meublée ? Quels sont les niveaux de loyers pratiqués dans nos régions ? Décryptage avec la première édition de l’Observatoire GH location pour le premier trimestre 2024, conduite par le réseau Guy Hoquet l’Immobilier, après analyse de l’offre et des loyers de 15 portails d’annonces immobilières de professionnels et de particuliers *.

 Quatre Français sur 10 sont locataires

Si les Français aspirent toujours autant à devenir propriétaires, quatre ménages sur 10 sont locataires de leur résidence principale. Une part qui augmente légèrement depuis 2014 et davatange en 2023.

« Les contraintes qui pèsent aujourd’hui sur les acquéreurs en termes de capacité de financement contribuent à installer une forte tension sur le marché locatif », indique l’Observatoire GH location.

 Cinq régions concentrent près de la moitié de l’offre de biens à louer

Le premier trimestre 2024 affiche le niveau le plus bas en termes de nombre de mises en location de biens en un an, en baisse de – 1,3 %.

Seulement cinq régions concentrent près de la moitié de l’offre et affichent un net recul en volume : l’Île-de-France, qui connaît la plus forte contraction de marché (- 10,1 %), les Hauts-de-France (- 5,8 %), la Bourgogne-Franche-Comté (- 3,3 %), le Grand Est (- 2,2 %) et Provence-Alpes-Côte d’Azur (- 1,4 %).

Dans les autres régions, les mises en location sont soit stables, soit en augmentation comme dans les Pays de la Loire avec + 7,7 %, la plus forte hausse (hors Corse avec + 17,4 %, cette région pesant peu sur le marché locatif français), en Bretagne (+ 2,5 %) ou encore en Auvergne-Rhône-Alpes (+ 1,7 %).

Le recul de la location vide

La location non meublée reste majoritaire avec 63,6 % de l’offre au premier trimestre, mais affiche une baisse de – 4 points en un an (68,2 % au 1^er trimestre 2023).

La location meublée, quant à elle, enregistre une progression de l’offre à deux chiffres avec + 13 %. Le loyer moyen en location non meublé est en hausse de 1,6 % par rapport au premier trimestre 2023, atteignant 12,7 € par m², tandis qu’en meublé, il n’augmente que de + 0,9 %, mais le loyer moyen s’élève à 18,4 € par m².

« Les bailleurs semblent privilégier de plus en plus la location meublée, réputée plus rentable, avec une fiscalité avantageuse, et bénéficiant de conditions plus souples, notamment lorsque le propriétaire souhaite récupérer son bien », remarque l’Observatoire GH location.

 Un loyer moyen en hausse de 3,2 %

Face à une demande grandissante, le loyer moyen par m² sur le territoire national augmente mécaniquement avec + 3,2 % par rapport au premier semestre 2023, et ce, malgré l’encadrement des loyers en vigueur dans la plupart des communes situées en zone tendue.

L’Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur sont les deux régions où la valeur est la plus élevée avec respectivement 25 € par m² et 16,7 € par m², mais aussi celle où elle a le moins augmenté (+ 2,8 % pour la première et + 2,9 % pour la seconde).

« Parcours du combattant »

Les autres régions affichent un loyer inférieur à la moyenne nationale (14 € par m²), mais connaissent des hausses plus soutenues, de + 3,8 % en Occitanie (12,2 € par m²) à + 6 % en Normandie (12 € par m²), en passant par la région Auvergne-Rhône-Alpes avec + 5,2 % (13,4 € par m²), la Bourgogne-Franche-Comté avec + 5 % (10,6 € par m²) et le Grand Est avec + 4,8 % (11,3 € par m²).

« Le marché de la location est directement impacté par la contraction du nombre de transactions, et de l’arrêt de la construction », observe Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier. « Avec un nombre de biens en chute libre sur la location vide, trouver un logement est devenu un véritable parcours du combattant pour une grande partie des Français. Dans ce contexte, qui favorise l’offre au profit de la demande, la valeur des loyers a continué d’augmenter. Il est urgent de remettre la construction au centre de la politique du logement pour changer la donne et permettre au plus grand nombre d’accéder au logement, que ce soit en tant que locataire ou propriétaire. »

* SeLoger.fr, Leboncoin.fr, Pap.fr, Bien’ici.com, MeilleursAgents.com…

Soucieuse d’accompagner les personnes en situation de précarité sociale et économique, l’association de solidarité et d’insertion qui emploie actuellement 270 salariés et intervient sur le Cher, l’Indre et la Nièvre, poursuit sans relâche ses missions dans les domaines de l’accès au droit et de l’aide aux victimes (*), de l’accès à l’emploi et de l’hébergement.

L’année 2023 a toutefois été « plus compliquée » en raison d’un financement social « qui se resserre » souligne David Souchet, directeur. Or la grande pauvreté « ne fléchit pas ». « Chaque année, il nous faut plus d’adaptation, de réactivité, d’imagination » confirme Nicolas Moreau, le président. La reprise est à deux vitesses, « et ne profite pas aux personnes que nous accompagnons. Nous vivons un moment où la solidarité est mise en péril à cause des ressources qui diminuent » alerte le président qui craint que « le financement déployé ne soit pas couvert par les activités déployées ».

Une journée pour accéder à ses droits, au Hameau de la Fraternité à Bourges

Le Relais, dont l’agence immobilière à vocation sociale Assimo gère 600 logements, est également confronté à la forte tension impactant le secteur. « La pénurie de logement constatée reste notre principale préoccupation pour laquelle nous cherchons des solutions » insiste Nicolas Moreau. C’est pourquoi, « nous souhaitons devenir un acteur qui rénove et remet le logement sur le marché », déclare David Souchet.

Grâce au groupe Matise qui ambitionne de monter en compétences et de devenir un pôle d’expertise (**), 8 logements (***) vont être livrés en septembre, rue Marx Dormoy à Bourges. « Ils se situeront au-dessus d’un nouvel accueil d’hébergement d’urgence » annonce David Souchet. Une pension de familles sera quant à elle livrée à Nevers.

Globalement, au vu d’un bilan 2023 « plus mesuré », dont certaines actions sont déficitaires, le Relais va jouer en 2024 la carte de la continuité et se concentrer sur ce qui a déjà été engagé.

(*) En 2023 le Relais a intégré France victime 36.
(**) Initié en 2020, Matise – Mutualisation d’Acteurs Territoriaux d’Intérêts Solidaire et Économique – regroupe Le Relais, Faalec et Hestia.
(***) Construits par Hestia et gérés par le Relais.

C’est un réflexe qu’ont de nombreux Français sur leur lieu de vacances, ou même dans leur quartier… Consulter les annonces immobilières ! Par simple envie d’ailleurs ou par nécessité de déménager, France Armor, société de déménagement vient de publier, récemment, une étude sur les envies des Français. L’été, la saison la plus propice aux déménagements, arrive, alors de quoi ont-ils envie ? Le premier enseignement de cette étude montre que 38% des Français consultent les annonces sans envie sérieuse, mais plus par curiosité, alors que 13% seulement sont en recherche active d’un nouveau logement.

1 Français sur 4 veut plus de verdure…

Autre question, qu’est-ce qui pousse les Français à vouloir déménager ? 27% souhaitent un environnement avec plus de verdure, 18% des répondants s’apprêtent à changer de travail et doivent donc déménager et 17%, par exemple, sont locataires et souhaitent tout simplement devenir propriétaires. 

Mais pour aller où ? L’étude de France Armor démontre que près de la moitié (47%) des Français souhaitent rester dans le secteur dans lequel ils habitent en restant à moins de dix kilomètres de leur domicile actuel. 25% des répondants comptent même rester dans la même ville ! 21% se disent prêts à partir dans un rayon de 10 à 500 kilomètres de chez eux et 7% envisagent de quitter la France pour s’installer notamment à Vienne, Copenhague, Vancouver, Toronto ou, plus proche, Genève. 

À 40 ans, Hubert Létinier incarne une nouvelle génération à la tête de la Chambre interdépartementale* des notaires. Élu par ses pairs le 16 mai, le Toulousain associé de l’étude Chwartz, prend ses fonctions dans un contexte immobilier chahuté. « Dans le logement neuf, la baisse des ventes atteint 50 % en volume alors que les prix commencent à reculer » décrit Hubert Létinier. En effet entre mars 2023 et mars 2024 le prix médian des appartements en Haute-Garonne affiche – 3,9 %, celui des maisons de – 4,9 % selon les derniers chiffres de la Chambre.

Les promesses de vente désormais comptabilisées

La légère baisse des taux ne produit que des « soubresauts qui ne durent pas » regrette Me Letinier. Résultat : les études sont bousculées économiquement alors que les ventes immobilières représentent plus de la moitié de leur activité. Afin de mieux anticiper le redémarrage du marché, la Chambre va rendre obligatoire dès le mois de juin 2024 la déclaration des avant-contrats (promesses de vente) dans les bases de données renseignées par les études notariales. « Cela nous permet de gagner 3 mois de visibilité jusqu’à l’acte définitif » indique le nouveau président. Des informations qui seront alors partagées avec les élus, services publics et professionnels de l’immobilier (promoteurs, agents immobiliers…).

Une nouvelle mission pour les notaires

Dès le début de son nouveau mandat, Hubert Létnier va aussi devoir mener un chantier unique : récupérer le service d’apostille que le ministère de la Justice a décidé de transférer aux notaires. Dès le 1^er janvier 2025, ce sont les officiers publics et non plus les cours d’appel qui délivreront aux citoyens des certificats d’authenticité de documents (diplômes, actes de naissance, de mariage…) qu’ils doivent produire dans leurs démarches à l’étranger. « Nous estimons le volume entre 15 000 et 25 000 actes par an à apostiller » chiffre Hubert Létinier. La procédure sera largement digitalisée mais un guichet physique pour l’accueil du public sera aussi ouvert.

Des consultations gratuites le 1er juin à Toulouse

Enfin, le nouveau président lance dès cet été une première formation pour tous les notaires de la Chambre sur l’intelligence artificielle. « C’est une nouvelle révolution à laquelle nous devons nous préparer et nous former comme nous l’avons fait pour la signature électronique des actes » prévient-il.

Et de donner rendez-vous au grand public à Toulouse le 1^er juin pour les Journées notariales pour des consultations gratuites (allées Jules Guesdes) , qui rencontrent toujours un franc succès. Ces journées sont aussi organisées à Foix, Montauban et Albi.

Après le coup de frein de la fin de l’année 2023, le marché de l’immobilier commence à repartir dans le Cher comme sur l’ensemble du territoire national. Dans le département, c’est évidemment la ville de Bourges qui concentre l’essentiel de l’activité. Avec son bassin d’emploi porté par les secteurs de l’armement, du luxe et de l’industrie, la ville a de quoi attirer les actifs.

3.000 €/m2, c’est le plafond du marché à Bourges

Le récent classement « Capitale de la culture 2028 » n’a pas encore, aux dires des professionnels, d’impact sur le marché de l’immobilier. Mais le label devrait tout de même apporter de la visibilité et de l’attractivité à la capitale du Berry. Se loger à Bourges n’est pas du tout un rêve inaccessible pour une famille. La maison de ville agréable, sans travaux et avec son bout de jardin dans un quartier central se négocie entre 250.000 et 300.000 €. Pour ce même budget, on peut aussi opter pour un bel appartement dans une résidence récente, de standing, dans le centre-ville.  Le plafond du marché pour ce type de bien se situe au-dessus de la barre des 3.000 €/m2.

Une maison de rêve à la campagne

Mais les familles sont nombreuses à faire le choix de la périphérie. Bourges ne souffre pas des problèmes d’embouteillages qui découragent les acquéreurs dans beaucoup d’autres villes. En moins d’un quart d’heure, on peut rejoindre des communes prisées comme Saint-Doulchard ou La Chapelle-Saint-Ursin. Là, les budgets ne sont pas forcément moins conséquents que dans le centre-ville, mais ils offrent des prestations souvent supérieures. Une maison entièrement rénovée de 80 m2, avec trois chambres sur un terrain de 500 m2 peut rester sous la barre des 250.000 €.

Berry-Bouy ou Marmaye

C’est un choix que font souvent les familles en provenance d’une autre région, qui disposent d’un pouvoir d’achat confortable. Les familles moins fortunées, elles, iront chercher en deuxième couronne ou même en secteur rural, l’espace qu’elles recherchent. Les communes de Berry-Bouy ou de Marmaye sont souvent demandées. Dans le secteur de Vierzon, la demeure familiale se négocie généralement sous la barre des 200.000 €. Pour 180.000 € par exemple, on peut s’offrir une jolie maison de 115 à 130 m2, avec ses trois chambres et sur un terrain de plus de 1.000 m2.

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L’avis de l’expert : Bertrand Pouëssel, Citya Jacques Cœur

Quelle est la demande la plus fréquente sur votre marché ?

Le bien que tout le monde recherche, c’est la petite maison de ville, à Bourges, avec un petit extérieur, deux chambres, bien placée et dans un budget inférieur à 120.000 €. Mais c’est un type de bien rare et, à ce prix, on ne peut le trouver qu’avec des travaux.

Et les travaux dissuadent-ils les acquéreurs ?

Oui, le plus souvent. Les acheteurs regardent beaucoup l’étiquette DPE. Nous n’avons que très peu de contacts pour les biens classés F ou G. Même en négociant le prix, en général, les gens ne souhaitent pas s’engager dans des travaux qu’ils estiment chers et souvent difficiles à mener. Dans ce contexte où l’achat est plus difficile, les clients ne veulent pas prendre de risques. Ils recherchent un bien de qualité.

Quel est le budget pour une maison familiale en bon état à Bourges ?
Le budget moyen se situe souvent entre 150.000 et 200.000 € pour une maison. Il y a aussi des demandes pour des budgets plus conséquents, bien sûr. Et nous rencontrons de plus en plus de demandes de familles pour des appartements. Mais souvent, il s’agit de biens destinés à la location. L’idée, dans ce cas, est surtout de constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants.

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Selon une récente étude d’Opinionway, 61 % des personnes interrogées se disent pessimistes sur la situation économique du marché de l’immobilier, soit une augmentation de six points par rapport à la dernière étude réalisée en mars 2022. Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage qui a commandé cette étude, analyse « la lucidité des Français sur ce qui est une crise du logement profonde et non une crise de l’immobilier. On manque de biens. Il n’y a pas de nouvelles constructions actuellement. Et elles s’échelonneraient sur du temps long. Les achats se reportent donc sur l’ancien, mais il est limité. »

2 Une baisse des prix non perçue

La perception d’une augmentation des prix de l’immobilier reste un frein important à l’achat pour 40 % des sondés. Ludovic Huzieux l’affirme : « On ne reviendra pas aux prix bas que nous avons connus, ni aux taux des crédits immobiliers parfois négatifs. » Cependant, il note une baisse nationale des prix de l’ordre de 7 % entre 2023 et 2024. « Mais ce n’est pas assez. »

En Bretagne, l’antenne locale du courtier nuance ce constat. « Sur le littoral et les villes touristiques comme Saint-Malo (35), Vannes ou Dinard (35), les prix ne baissent pas du tout. La région reste dynamique, explique Olivier Campistron, directeur régional. La ruée vers l’Ouest post-confinement est toujours d’actualité, profitant aux seniors ou préseniors avec une capacité d’autofinancement. À Rennes et Brest, on note une baisse des prix de 3-4 % depuis le début 2024. »

3 Un accès au crédit considéré comme difficile

Près de sept Français sur dix (67 %) jugent la situation défavorable pour emprunter, soit quinze points de plus par rapport à mars 2022. Cette perception est à lire en parallèle de la hausse des taux depuis 2021, après une période de plusieurs années à un niveau exceptionnellement bas. « Les banques ont eu du mal à prêter ces deux dernières années, ça a marqué les Français, explique Ludovic Huzieux. Maintenant, elles sont de retour, dans des délais normaux de réponse de 90 jours. » Il constate actuellement des taux d’emprunt de 3,75 %, en moyenne, sur 20 ans et de 3,30 % pour les meilleures offres. Ces taux ont perdu entre 40 et 50 points de base depuis le pic de la fin 2023.

La Bretagne reste à part sur ce sujet. « Pendant cette période difficile, les banques bretonnes ont accompagné les emprunteurs, là où d’autres banques régionales ont fermé les crédits. Depuis janvier, ajoute Olivier Campistron, j’ai relevé trois séquences de baisses de taux, permettant de récupérer entre 12-15 000 € de capacité d’emprunt, ça aide. »

4 Un redémarrage frileux

Même s’il est difficile de prédire l’avenir, Ludovic Huzieux est « convaincu qu’on a vécu le fond du trou. Le deuxième semestre sera meilleur, au moins en volume. » Il enregistre une hausse de ses activités de 27 % entre avril et mars 2024, et de 12 % par rapport à avril 2023. « On est dans une période d’attentisme. Les gens ont conscience que les taux n’augmentent plus et que les prix baissent. Il va falloir attendre quelques mois pour voir les envies d’achat et de vente. » Une tendance confirmée en Bretagne.